Steuerlicher Grundstücksauszug (Caderneta predial) vs. ständiger Grundbuchauszug (Certidão permanente do registo predial)

Zwei Behörden, zwei verschiedene Fragen

Die Verwechslung ist häufig, weil sich beide Dokumente auf dieselbe Immobilie beziehen. Der Unterschied liegt in der Frage, die sie beantworten. Der steuerliche Grundstücksauszug (Caderneta predial) beantwortet die Frage „Wie ist die Immobilie für steuerliche Zwecke erfasst?“. Der ständige Grundbuchauszug (Certidão permanente do registo predial) beantwortet die Frage „Wer ist der Eigentümer und welche Belastungen ruhen auf der Immobilie?“.

Der steuerliche Grundstücksauszug (Caderneta predial)

Er wird von der Steuer- und Zollbehörde (Autoridade Tributária e Aduaneira) ausgestellt und gibt die Eintragung der Immobilie im Steuerregister (matriz predial) wieder. Er enthält in der Regel unter anderem die Katasternummer (artigo matricial), die Gemeinde (freguesia), die Beschreibung des Grundstücks (städtisch, ländlich oder gemischt), die Fläche, die Nutzungsart, den steuerlichen Vermögenswert (valor patrimonial tributário) und den im Steuerregister eingetragenen Inhaber.

Der steuerliche Vermögenswert ist die Bemessungsgrundlage für Steuern wie die IMI und in bestimmten Fällen auch für die IMT und die Stempelsteuer (imposto do selo). Wichtig ist: Der Grundstücksauszug ist ein steuerliches Dokument. Die darin angegebene Inhaberschaft ergibt sich aus dem Steuerregister und entspricht möglicherweise nicht der rechtlichen Situation, zum Beispiel unmittelbar nach einem Kauf, solange die Aktualisierung noch nicht erfolgt ist. Sie können den Grundstücksauszug im Finanzportal (Portal das Finanças) mit der Authentifizierung des Eigentümers abrufen.

Der ständige Grundbuchauszug (Certidão permanente do registo predial)

Er wird von den Grundbuchämtern (conservatórias do registo predial) ausgestellt und gibt die rechtliche Situation der Immobilie wieder. Er umfasst die Grundstücksbeschreibung und die geltenden Eintragungen: das Eigentum (wer es eingetragen hat und auf welcher Rechtsgrundlage), aber auch Lasten und Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchsrechte, Arreste und sonstige Beschränkungen.

Der Auszug wird als „ständig“ bezeichnet, weil er über einen Zugangscode abgerufen wird, mit dem er während eines bestimmten Zeitraums, in der Regel sechs Monate, online eingesehen werden kann – stets mit aktuellen Informationen. Diesen Auszug verlangen die Bank und der Notar, um zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist und ob die Immobilie lastenfrei ist bzw. welche Belastungen bestehen.

Welche Unterschiede Sie beachten sollten

Der steuerliche Grundstücksauszug dient vor allem steuerlichen Zwecken und der Identifizierung der Immobilie gegenüber dem Finanzamt (Finanças). Der Grundbuchauszug dient dem Nachweis des Eigentums und der Kenntnis der Belastungen. Es kommt häufig vor, dass Fläche, Art oder Beschreibung der Immobilie in beiden Dokumenten nicht übereinstimmen. Diese Abweichung sollte vor der notariellen Beurkundung (escritura) bereinigt werden, da sie das Geschäft verzögern kann.

Prüfen Sie außerdem, ob die im Grundbuchauszug angegebene Katasternummer (artigo matricial) mit der im steuerlichen Grundstücksauszug übereinstimmt und ob die Namen der Inhaber in beiden Dokumenten identisch sind.

Wann Sie das eine und wann das andere benötigen

Bei einem Kauf oder Verkauf benötigen Sie in der Praxis beide. Die Bank verlangt sie für den Kredit, der Notar für die Beurkundung und der Immobilienmakler für die Vermarktung der Immobilie. Wenn Sie verkaufen möchten, sehen Sie sich zunächst beide Dokumente an und prüfen Sie, ob sie übereinstimmen. Wenn Sie kaufen möchten, fordern Sie sie bereits in der Angebotsphase vom Verkäufer an.

Titus Docs kann die offiziellen Dokumente aus den Portalen der Steuer- und Zollbehörde (Autoridade Tributária) für Sie abrufen, wenn für die Abfrage die Zugangsdaten des Inhabers erforderlich sind, und erklärt Ihnen, was jedes Dokument bedeutet.