Livret foncier fiscal (caderneta predial) ou certificat permanent du registre foncier

Deux organismes, deux questions différentes

La confusion est fréquente, car les deux documents concernent le même bien immobilier. La différence réside dans la question à laquelle ils répondent. Le livret foncier fiscal (caderneta predial) répond à la question « comment le bien est-il inscrit à des fins fiscales ? ». Le certificat permanent du registre foncier répond à la question « qui est le propriétaire et quelles charges grèvent le bien ? ».

Le livret foncier fiscal (caderneta predial)

Il est délivré par l’Autorité fiscale et douanière (Autoridade Tributária e Aduaneira) et reflète l’inscription du bien dans la matrice foncière. Il indique généralement l’article matriciel, la paroisse civile (freguesia), la description du bien (urbain, rural ou mixte), la superficie, le type d’usage, la valeur patrimoniale fiscale et le titulaire inscrit dans la matrice, entre autres éléments.

La valeur patrimoniale fiscale sert de base de calcul à des impôts comme l’IMI et, dans certains cas, l’IMT et le droit de timbre. Il est important de noter que le livret foncier est un document fiscal : le titulaire qui y figure résulte de la matrice et peut ne pas correspondre à la réalité juridique, par exemple juste après un achat, tant que la mise à jour n’a pas été effectuée. Vous pouvez obtenir le livret foncier sur le portail de l’administration fiscale (Portal das Finanças) grâce à l’authentification du propriétaire.

Le certificat permanent du registre foncier

Il est délivré par les bureaux du registre foncier (conservatórias do registo predial) et traduit la situation juridique du bien. Il comprend la description foncière et les inscriptions en vigueur : la propriété (qui l’a enregistrée et à quel titre), mais aussi les charges et servitudes, telles que les hypothèques, les saisies, les usufruits, les saisies conservatoires et d’autres restrictions.

Ce certificat est dit « permanent » parce qu’il s’obtient au moyen d’un code d’accès qui permet de le consulter en ligne pendant une période déterminée, en règle générale six mois, avec des informations toujours à jour. C’est ce certificat que la banque et le notaire demandent pour vérifier que le vendeur est bien le titulaire et que le bien est libre de charges, ou pour connaître les charges existantes.

Les différences à prendre en compte

Le livret foncier sert surtout à des fins fiscales et à identifier le bien auprès de l’administration fiscale (Finanças). Le certificat sert à prouver la propriété et à connaître les charges. Il est fréquent que la superficie, le type ou la description du bien ne concordent pas entre les deux documents ; cette divergence doit être régularisée avant l’acte authentique, car elle peut retarder l’opération.

Vérifiez également que l’article matriciel mentionné dans le certificat correspond à celui du livret foncier et que les noms des titulaires sont identiques dans les deux documents.

Quand avez-vous besoin de l’un ou de l’autre

Lors d’une vente, vous avez en pratique besoin des deux. La banque les demande pour le crédit, le notaire pour l’acte authentique et l’agent immobilier pour prendre le bien en mandat. Si vous vendez, commencez par consulter les deux et assurez-vous qu’ils concordent. Si vous achetez, demandez-les au vendeur dès la phase de l’offre.

Titus Docs peut obtenir pour vous les documents officiels disponibles sur les portails de l’Autorité fiscale et douanière (AT), lorsque la consultation exige les identifiants du titulaire, et vous explique la signification de chacun d’eux.