Visura catastale (caderneta predial) vs certificato permanente del registro immobiliare (certidão permanente)
Due documenti che molti confondono: uno è rilasciato dall'Agenzia delle Entrate portoghese (Finanças), l'altro dall'Ufficio del Registro Immobiliare (Conservatória). Scopra a cosa serve ciascuno e quando le servono entrambi.
Due enti, due domande diverse
La confusione è frequente perché entrambi i documenti riguardano lo stesso immobile. La differenza sta nella domanda a cui rispondono. La visura catastale (caderneta predial) risponde alla domanda «come è iscritto l'immobile ai fini fiscali?». Il certificato permanente del registro immobiliare (certidão permanente do registo predial) risponde a «chi è il proprietario e quali gravami pesano sull'immobile?».
La visura catastale (caderneta predial)
È rilasciata dall'Autorità Tributaria e Doganale (Autoridade Tributária e Aduaneira) e riflette l'iscrizione dell'immobile nella matrice catastale (matriz predial). Di norma indica, tra gli altri elementi, l'articolo matriciale (artigo matricial), la circoscrizione territoriale (freguesia), la descrizione dell'immobile (urbano, rustico o misto), la superficie, il tipo di utilizzo, il valore patrimoniale tributario e l'intestatario iscritto nella matrice.
Il valore patrimoniale tributario è la base di calcolo di imposte come l'IMI e, in alcuni casi, l'IMT e l'imposta di bollo. È importante sottolineare che la visura catastale è un documento fiscale: l'intestazione che vi compare deriva dalla matrice catastale e potrebbe non corrispondere alla situazione giuridica effettiva, ad esempio subito dopo un acquisto, finché l'aggiornamento non viene effettuato. Può ottenere la visura sul Portale delle Finanze (Portal das Finanças) con l'autenticazione del proprietario.
Il certificato permanente del registro immobiliare
È rilasciato dagli Uffici del Registro Immobiliare (conservatórias do registo predial) e riporta la situazione giuridica dell'immobile. Comprende la descrizione dell'immobile e le iscrizioni in vigore: la proprietà (chi l'ha registrata e a quale titolo), ma anche oneri e gravami, come ipoteche, pignoramenti, usufrutti, sequestri conservativi e altre limitazioni.
Il certificato si chiama «permanente» perché si ottiene tramite un codice di accesso che consente di consultarlo online per un periodo determinato, di norma sei mesi, con informazioni sempre aggiornate. È questo il certificato che la banca e il notaio richiedono per verificare che il venditore sia effettivamente il titolare e che l'immobile sia libero, oppure quali gravami esistano.
Quali differenze tenere presenti
La visura catastale serve soprattutto a fini fiscali e per identificare l'immobile presso l'Agenzia delle Entrate (Finanças). Il certificato serve a dimostrare la proprietà e a conoscere i gravami. Capita spesso che la superficie, il tipo o la descrizione dell'immobile non coincidano tra i due documenti: tale discrepanza deve essere regolarizzata prima del rogito notarile (escritura), perché può ritardare l'operazione.
Verifichi inoltre che l'articolo matriciale indicato nel certificato corrisponda a quello della visura catastale e che i nomi dei titolari siano gli stessi in entrambi i documenti.
Quando le serve l'uno e quando l'altro
In una compravendita, in pratica, le servono entrambi. La banca li richiede per il mutuo, il notaio per il rogito e l'agente immobiliare per acquisire l'incarico di vendita. Se intende vendere, inizi controllando entrambi e verifichi che coincidano. Se intende acquistare, li chieda al venditore già in fase di proposta.
Titus Docs può ottenere per suo conto i documenti ufficiali disponibili sui portali dell'Autorità Tributaria e Doganale (Autoridade Tributária e Aduaneira), quando la consultazione richiede le credenziali del titolare, e le spiega il significato di ciascuno.