Caderneta predial vs certidão permanente do registo predial
Dois documentos que muita gente confunde: um vem das Finanças, o outro da Conservatória. Perceba para que serve cada um e quando precisa de ambos.
Duas entidades, duas perguntas diferentes
A confusão é frequente porque ambos os documentos falam do mesmo imóvel. A diferença está na pergunta a que respondem. A caderneta predial responde à pergunta «como é que o imóvel está inscrito para efeitos fiscais?». A certidão permanente do registo predial responde a «quem é o proprietário e que encargos pesam sobre ele?».
A caderneta predial
É emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira e reflete a inscrição do imóvel na matriz predial. Costuma indicar o artigo matricial, a freguesia, a descrição do prédio (urbano, rústico ou misto), a área, o tipo de utilização, o valor patrimonial tributário e o titular inscrito na matriz, entre outros elementos.
O valor patrimonial tributário é a base de cálculo de impostos como o IMI e, em certos casos, do IMT e do imposto do selo. É importante notar que a caderneta é um documento fiscal: a titularidade que lá aparece resulta da matriz e pode não corresponder à realidade jurídica, por exemplo logo após uma compra, enquanto a atualização não é feita. Pode obter a caderneta no Portal das Finanças com a autenticação do proprietário.
A certidão permanente do registo predial
É emitida pelas conservatórias do registo predial e traduz a situação jurídica do imóvel. Inclui a descrição predial e as inscrições em vigor: a propriedade (quem a registou e com que título), mas também ónus e encargos, como hipotecas, penhoras, usufrutos, arrestos e outras limitações.
A certidão é chamada «permanente» porque é obtida mediante um código de acesso, que permite consultá-la online durante um período determinado, em regra seis meses, com a informação sempre atualizada. Essa certidão é a que o banco e o notário pedem para verificar que o vendedor é mesmo o titular e que o imóvel está livre, ou que encargos existem.
Que diferenças deve ter em conta
A caderneta serve sobretudo para fins fiscais e para identificar o imóvel perante as Finanças. A certidão serve para provar a propriedade e conhecer os encargos. É comum que a área, o tipo ou a descrição do imóvel não coincidam entre os dois documentos, e essa divergência deve ser regularizada antes da escritura, porque pode atrasar a operação.
Verifique também que o artigo matricial referido na certidão corresponde ao da caderneta, e que os nomes dos titulares são os mesmos nos dois.
Quando precisa de um e do outro
Numa compra e venda precisa, na prática, dos dois. O banco pede-os para o crédito, o notário para a escritura, e o mediador para angariar o imóvel. Se vai vender, comece por ver ambos e confirme que coincidem. Se vai comprar, peça-os ao vendedor logo na fase de proposta.
O Titus Docs pode obter por si os documentos oficiais que estão nos portais da Autoridade Tributária, quando a consulta exige credenciais do titular, e explica o que cada um significa.